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武汉高端写字楼一房难求租金已连涨十个季度

2019-06-07 19:04:18来源:励志吧0次阅读

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4月28日上午,来到汉口的新世界中心写字楼。从一楼大厅的铭牌上可以看到,这里入驻的企业以跨国公司华中总部、国内大企业总部、高科技公司等企业为主。

在物业租赁中心,以租赁150平米左右办公场所为由咨询租赁事宜。物业顾问在仔细了解了企业类型、租赁需求后,很抱歉地说,目前写字楼已经满租,可以登记租赁需求,等待老租户退租后再看。

在租赁登记表格上,看到,前面已经有多家企业在“排队”。近登记的是一家总部位于上海的设计公司,备注里填写的是:租赁面积500平米左右,在详细信息中,该企业标注的员工人数是50人。

物业顾问告诉,排队入驻已经是这里的常态,只有老租户退出后,才有新的空间租给排队的企业。至于要等多长时间,谁也说不准。

去年,国内一家专业地产站在排队等待半年后,才成功进驻这家甲级写字楼。该公司总经理徐先生告诉,此前公司刚落户武汉时,在菱角湖一幢乙级写字楼办公,但周边交通不是很方便,商务氛围也不够浓厚,他们边租边寻找新的场所,作为甲级写字楼,新世界中心是外来企业在武汉的办公地之一。

当日中午,来到新华路与江汉北路交会处的浦发银行大厦,这也是一幢落成仅三年的甲级写字楼。走进一楼大厅时,写字楼出入口并没有出现人来人往的热闹场面。但出乎意料的是,这里也没有空余面积可租。

大堂物业部的服务人员告诉,浦发银行大厦常年满租,如果需要租赁写字楼,可以关注业主们的出租信息。原来,该项目是“开发方持有+少量散售模式”,开发方和大客户自用了主要楼层,散户整层购买的居多,也都驻满了企业。想入驻该写字楼,只能等待散户业主发布出租信息了。

连日来,以中小企业主的身份走访西北湖建设大道、中南路、解放大道武广商圈等多地的写字楼项目,发现多数甲级写字楼已经满租,个别只剩下少数大面积的单位,如果是需要200平米左右的中等面积,一般都要排队。

五年涨一倍如今还在涨

武汉写字楼需求量到底经历了一个什么增长曲线?这样一组数据可以看出市场由冷走热的快速变化:2008年,武汉写字楼新增租赁面积只有4.8万平米,2009年达到 8.6万平米,2011年暴增到19.6万平米,2012年达到了27万平米。

伴随着写字楼市场的火爆,租金也节节攀升。

新世界中心目前的均价是每月120元/平米,物业费28元/平米,也就是说,企业租一套150平米的写字楼,月固定支出就是2.2万元。而在永清商圈的企业中心5号,在投入市场时则创出了武汉写字楼市场的租金,仅月租金就是150元/平米。

在武昌中南商圈,写字楼租金也节节走高。5月3日来到中建广场写字楼的物业中心。工作人员告诉,这里平均月租金达到了71元/平米,物业费在6.6元/平米,在中南商圈属于较高的。虽然没有满租,但是小面积的单位很少。该工作人员给推荐了一套118平米的。不过,他查了一下业主信息后告知,等到6月8日才可以租。

在新兴的光谷商圈,写字楼市场也迅速走热。

看到,光谷商圈联合国际、光谷银座等写字楼项目出租率也很高。联合国际物业部工作人员告诉,4月份该写字楼对外出租的价位是每平方米69元,自去年底地铁贯通后,光谷广场站周边写字楼租赁持续升温,3月份,一家企业罕见地在此签了一套写字楼单位,因为怕租金上涨,合同一签就是3年。旁边的光谷银座写字楼,4月份对外出租的价位在每平方米63元,而去年4月份的租金价位在55元左右。

仲量联行武汉董事总经理李杰表示,数据显示,目前武汉是除北京以外租金增长快的写字楼市场。2005年,武汉市甲级写字楼月均租金在41元/平米,到5年后的2010年,也只涨到了48元/平米。但从2010年开始,伴随着武汉城市经济的快速发展,跨国企业和沿海企业进驻武汉速度加快,武汉甲级写字楼市场租金开始飙升,仅有的几个甲级写字楼项目长期供不应求。甲级写字楼租金连续10个季度上涨,截至今年一季度,租金均价已经达到85.4元/平方米,甲级写字楼更是达到了108.9元/平米。不过,与其他商业地产“1.5线”城市如成都等相比,这个价格并不高。

大佬加新贵盘踞甲级圈

驻汉领事馆、大金、三菱、奥林巴斯、雪花啤酒、百胜餐饮、华为、拜耳医药、东亚银行、平安银行、交通银行、法国航空等等,这些跨国企业和国内知名大企业的名字,都可以在汉口几幢甲级写字楼大厅的铭牌上看到。也正是越来越多的这些企业或机构来汉,带动了武汉甲级写字楼市场的供不应求。

尽管仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕等知名地产顾问公司对甲级写字楼的定义不同,但商务氛围浓厚、知名地产商开发、知名物业公司管理、硬件设施好等都具备的甲级写字楼,在武汉市场并不多,比较认同的甲级写字楼,主要集中于建设大道商圈、永清街商圈、武汉CBD和武昌东湖商圈。

探访发现,随着武汉经济的外向度提高,以往主要以国内金融机构支撑的甲级写字楼市场,开始迎接越来越多的跨国企业进驻。

仲量联行提供给本报的数据分析显示,在他们常年监控的60多幢写字楼项目中,甲级和乙级写字楼项目租户有明显区别。

比如,甲级写字楼中支付能力较强的金融类企业占比,并且明显高于其在乙级办公楼中的比例。目前,大型银行、保险机构、外资银行等企业都在甲级写字楼办公。而且,在几年前由于甲级办公楼长期的供不应求,部分金融机构只能暂时租用乙级办公楼,近两年在民生银行大厦、武汉天地企业中心5号等甲级写字楼投入使用后,多家金融机构也开始了搬家行动。

从行业分布来看,知名制造业企业,如大金、三菱等更倾向于入驻甲级办公楼,而商务及专业服务业企业更多地出现在乙级办公楼中;交通物流业企业(外资占52%)的支付能力普遍较高,更偏好甲级办公楼。

从来源地分析,甲级办公楼外资企业的比例,并且显著高于其在乙级办公楼中的比例;其次是来自省外的中资企业;才是湖北省内企业。省内企业大部分选择了租金较低的乙级办公楼。

值得注意的是,得益于房地产市场的火爆,越来越多的地产开发企业也选择进驻甲级写字楼办公。在新世界国贸、新世界中心、企业中心5号、民生银行大厦等甲级写字楼项目看到,国内大型房企、本地排名靠前的地产商,很多已经选择入驻这些写字楼。

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